Koliko košta najam za odmor (sa stvarnim brojevima)

Dobili smo stotine pitanja o financijskoj strani vođenja Airbnba ili drugog kratkoročnog najma za odmor. Posebno: možete li detaljno navesti troškove i naknade koji umanjuju dobit? Ima li skrivenih troškova? Kako točno funkcioniraju porezi na iznajmljivanje? Osiguranje?! ACK!

Bez obzira na to je li osoba koja nas je pitala razmišljala o tome da sama to učini ili je jednostavno bila znatiželjna (govorimo o novcu = emotikoni zainteresiranog lica), iznosimo sve u nadi da će to malo demistificirati stvar i biti od pomoći svima koji bi mogli budite oprezni oko toga je li ovo održiva sporedna gužva ili nije. Zapravo smo jako uživali u učenju detalja o ovim stvarima - pa je zabavno dijeliti ono što smo naučili.

Očito postoje troškovi poput stvarne kupnje, renoviranja i opremanja kuće koju ćete koristiti kao najam za odmor. Ti veliki očiti početni troškovi razlikovat će se od projekta do projekta (kao i vaša hipoteka) – a dovraga, možda ćete Airbnbom urediti svoju vlastitu kuću koja je već puna namještaja – tako da ovaj post slijedi iz ok, imam kuću spremnu za iznajmljivanje, što sad? bod i pokriva tekuće operativne troškove koji bi mogli nastati iz godine u godinu.

S vama dijelimo STVARNE BROJEVE iz našeg iskustva. Samo ih nemojte uzimati kao predviđanje vlastitih troškova, koji će očito varirati. Također vrijedi podsjetiti ljude da je duplex jedna zgrada, ali to su DVIJE različite jedinice za iznajmljivanje (ukupno 6 spavaćih soba, 6 kupaonica, 2 kuhinje, 2 dnevne sobe, 2 praonice, 2 dvorišta itd.). Dakle, ako imate samo jedan najam i/ili manji prostor, ovi brojevi mogu biti mnogo veći od bilo kojeg drugog.

Komunalije

Postojanje režija vjerojatno nikoga ne iznenađuje, ali koliko one stvarno koštaju može vas uhvatiti nespremne ako ne izračunate i pogledate godinu u cjelini. Za razliku od tipičnog dugoročnog najma gdje vaš stanar može biti odgovoran za neke ili sve režije svaki mjesec, u svijetu najma za odmor, obično plaćate za sve. U duplexu plaćamo sljedeće režije:

• Vodovod i kanalizacija
• Struja
• Odvoz smeća
• Internet
• TV/usluge strujanja (pružamo Sling i Netflix)

Za druge ljude popis bi također mogao uključivati ​​plin, ulje ili propan (ovisno o vašem izvoru topline), pa čak i naknade za parkiranje ili HOA.

Naše komunalije kombinirane za obje strane duplexa košta oko 5200 dolara godišnje , na temelju zadnjih 12 mjeseci. Najvažnija stvar o kojoj treba razmišljati je da režije ne nestanu kada se kuća ne iznajmi (što može biti vrlo važno ako iznajmljujete negdje sezonski). Naši računi za struju i vodu malo se smanjuju kada je potrošnja manja izvan sezone, ali postoje minimalne naknade koje ih drže na oko 150 USD mjesečno.

Razmotrili smo pauziranje nekih od naših duplex komunalnih usluga (poput interneta ili odvoza smeća) u praznim zimskim mjesecima, ali mnogi dolaze s pozamašnom naknadom za ponovno spajanje koja poništava svaku potencijalnu uštedu. U mogućnosti smo pauzirati neke od naših pretplata na streaming TV (Netflix & Sling) kada smo znali da će mjesto biti prazno solidnih mjesec dana izvan sezone, što je bilo lijepo. (Samo ih nemojte zaboraviti ponovno pokrenuti na vrijeme za sljedećeg gosta!).

kućna posuda za kompost

Njega travnjaka / upravljanje imovinom

Ako ste ikada unajmili kuću za odmor, vjerojatno ste navikli vidjeti naknadu za čišćenje na svom računu. To je obično trošak nekoga tko će očistiti kuću nakon vašeg boravka kako bi bila spremna za sljedeće goste (ovo uključuje pranje rublja, prepravljanje kreveta, vađenje posuđa itd. itd.). Naplaćujemo naknadu za čišćenje od 150 USD po boravku jer nam čistačica upravo toliko naplaćuje. Dakle, ovaj trošak je potpuno pranje s naše strane. Potrošenih nula dolara godišnje , osim blagdanskog savjeta ;)

Ali osim naknade za čišćenje, možda ćete imati i druge redovite troškove održavanja kako biste bili spremni za svakog gosta. To mogu biti stvari kao što su njega travnjaka, usluga bazena ili hidromasažne kade ili čak čišćenje snijega ako ste domaćin na zimskom odredištu. Plaćamo malu lokalnu tvrtku za uređenje okoliša da pokosi dvorišta i propuha vanjske prostore duplexa prema dosljednom i pouzdanom rasporedu. Ovo na sreću nije cjelogodišnji trošak (u zimskim mjesecima se ništa ne događa), ali budući da dolaze češće tijekom proljeća i ljeta kada sve raste kao ludo, iznosi oko 800 dolara godišnje .

Sjećam se da je kod našeg zadnjeg iznajmljivanja na Floridi bio tip s bazenom I druga ekipa s travnjaka koja je došla dok smo boravili tamo. Nisu bili ni troškovi koje je proslijedio izravno nama kada smo rezervirali, pa su oni proizašli iz njegove dobiti od najma.

Još jedan potencijalni trošak bio bi ako odlučite angažirati ili se osloniti na profesionalnu uslugu upravljanja imovinom ili iznajmljivanjem. Mogu preuzeti mnogo toga s vaših tereta (rezervacije, čišćenja i problemi koji se pojave), ali obično naplaćuju postotak svake rezervacije. Čini se da je u Cape Charlesu stopa oko 20%, ali taj broj može varirati ovisno o vašem području i točno tome koje usluge nude.

Obnavljanje zaliha potrošnog materijala

Budući da smo odlučili osigurati potrošni materijal za naše goste, ne samo da smo kupili početnu zalihu, već moramo sve nadopuniti kada je pri kraju. Evo popisa onoga što nudimo:

• Toaletni papir (dajemo 6 rola po strani dupleksa)
• Papirnati ručnici (1 rola u svakoj kuhinji)
• Salvete (složite ih u zdjelu u svakoj blagovaonici)
• Maramice (1 kutija po kupaonici – ne mijenjamo ih svaki tjedan, samo po potrebi)
• Spužve (1 nova spužva u svakoj kuhinji)
• Vreće za smeće (2 u svakoj kuhinji i svim kupaonicama)
• Staniol i Ziplock vrećice za pohranu u raznim veličinama
• Šampon, regenerator, sapun za ruke i sredstvo za pranje tijela
• Deterdžent za pranje rublja, omekšivač i sredstvo za uklanjanje mrlja
• Sol i papar i maslinovo ulje za kuhanje
• Talog od kave, vrećice čaja i paketići šećera

Svaki put kada dijelimo ono što nudimo našim gostima, čujemo od ljudi koji kažu radimo i sve to! i drugi koji kažu što?! nitko ne nudi te stvari ovdje! Moja najbolja pretpostavka je da se to razlikuje ovisno o regiji, ali mnogi drugi smještaji za odmor u Cape Charlesu također nude slične stavke. Na kraju dana, ako pomaže našim gostima da se osjećaju kao kod kuće, sretni smo što ga imamo pri ruci.

sve rečeno, potrošili smo 900 dolara na gore navedene stavke ove godine. Opet, to možda uopće nije velika stavka u vašoj regiji – ali pametno je shvatiti što planirate imati na raspolaganju i koliko mislite da će to biti za dopunjavanje stvari tijekom godine.

Dodatna posteljina i ručnici

Ovo može biti nešto specifično za način na koji naša čistačica radi, ali nas je početkom ljeta savjetovala da držimo POTPUAN dodatni set posteljine i ručnika pri ruci, na taj način ako rublje ne završi na vrijeme ili se pojavi mrlja kojoj je bilo potrebno dulje liječenje, još uvijek je mogla našim sljedećim gostima ostaviti sve što im je potrebno. Dakle, za nas je to značilo kupnju:

• 8 dodatnih ručnika za kupanje
• 6 dodatnih ručnika za plažu
• 12 dodatnih krpa i ručnika za ruke
• 1 dodatni set bračnih posteljina i 1 velika navlaka za poplun i umetak (bacili smo kockice da nije vjerojatno da će oba bračna kreveta biti zamrljana)
• 2 dodatna kompleta dvostrukih plahti i 2 dvostruka popluna

Zapravo biste trebali udvostručiti te brojeve jer smo to radili PO STRANI. Hvala bogu na zaključanom vlasnikovom ormaru, gdje smo spremili te dodatne stvari u kante.

Nikada se nismo oslonili na a potpuna dodatni set, ali mi smo više puta zgrabili jednu ili dvije rezervne, tako da nam je svakako drago što ih imamo (osobito dvije dodatne navlake za poplun!). Ova dodatna zaliha posteljine i ručnika koštala nas je preko 400 dolara po strani (ukupno 800 USD) . Također smo morali zamijeniti nekoliko ručnika tijekom posljednjih nekoliko mjeseci (osjećamo se jako sretnima što je to sve što smo morali zamijeniti!) pa ili zgrabite dodatke unaprijed ili odvojite mali proračun za zamjenu nasumičnih predmeta kako ideš vjerojatno je pametna ideja.

Osiguranje i porezi

Sada dolazimo do zabavnih stvari (ha!). Počnimo prvo s osiguranjem.

Nadamo se da vas ne iznenađuje što bi vaša imovina trebala biti osigurana, ali zaključili smo da je osiguranje duplexa pomalo krivulja učenja. Ali izašli smo s druge strane! Čimbenici koji otežavaju osiguranje našeg dupleksa su: 1) činjenica da se radi o kratkoročnom najmu za godišnji odmor, koji se tretira drugačije od stanovanja s punim radnim vremenom i 2) blizu je vode (mo voda, mo problemi – barem je to ono što kažu ljudi iz osiguranja). Ta su dva čimbenika značila da smo imali ograničene mogućnosti, ali na kraju smo završili s tri politike koje zajedno rade kako bi nam pružile mir.

1. Polica osiguranja nekretnine za iznajmljivanje tijekom odmora: ovo je slično polici vlasnika kuće koju možda imate u svom primarnom prebivalištu. Samo se pobrinite da sve što dobijete pokriva kratkoročni najam.
2. Politika dodatne odgovornosti: ovo je preporučilo nekoliko prijatelja koji također imaju apartmane za odmor, a pruža dodatno pokriće za sve moguće nezgode, ozljede itd.
3. Politika poplava: Tehnički nismo u poplavnoj ravnici, ali većina stanovnika to smatra mudrim u Cape Charlesu.

Ne trebamo nijedno od ova dva posljednja pravila za naše primarno prebivalište ovdje u Richmondu, ali ako iznajmljujete svoje primarno ili sekundarno boravište na pola radnog vremena, možda biste se trebali posavjetovati sa stručnjakom kako biste bili sigurni da ste dovoljno pokriveno vašom postojećom policom. Mnoga standardna pravila vlasnika kuće možda neće biti dovoljna ako se šteta ili incident dogode dok unajmljivač na kraći rok boravi u vašoj kući.

boje aventurina

Ako ste mislili da je osiguranje zabavno, volite li poreze! Porezi su dio za koji smatramo da najmanje znamo o ovome, ali prilično je jednostavno shvatiti. Stoga uzmite ovo kao svoj znak da istražite što će se platiti u bilo kojem mjestu ili gradu u kojem iznajmljujete (nazovite ured lokalne uprave, provjerite njihovu web stranicu ili pitajte druge domaćine u vašem području). Ali također imajte na umu da, ako se čini kompliciranim, svi s kojima smo razgovarali u raznim državnim uredima bili su vrlo sretni što mogu pomoći (vjerojatno su bili oduševljeni što pokušavamo platiti porez – ha!) i u roku od tjedan ili dva shvatili smo to toga.

Za duplex plaćamo sljedeće:

• Godišnji županijski porez na imovinu
• Godišnji gradski porez na imovinu
• Tromjesečni okružni prolazni porez na korištenje (konkretno porez na prihod od najma za odmor)
• Mjesečna gradska prolazna boravišna pristojba
• Mjesečni državni i lokalni porez na promet

Porez na imovinu koji prikupljaju dva mjesta gdje se nalazi duplex (prve dvije gore navedene stavke) temelji se na samoj kući, a ne na tome koliko ili koliko malo je iznajmljujemo. Ali drugi su postoci onoga što zaradimo od našeg prihoda od najma i moramo izračunati i predati dokumentaciju za njih na mjesečnoj ili tromjesečnoj bazi (iako sada Airbnb automatski obračunava porez na promet u Virginiji kada se gosti odjavljuju na njihovoj stranici – ali svi ljeto smo ga morali ručno izvaditi iz naših Airbnb isplata).

Možda ćete imati sreće i vaš grad neće naplaćivati ​​prolazni boravišni porez, ali možda će vas na kraju naplatiti dva puta kao što to radimo: jednom grad, a zatim opet okrug. Osjećam se kao da stalno govorim da se u ovom postu uvelike razlikuju, ali porezi doista čine i to. Na primjer, moj tata iznajmljuje stan u drugoj državi i plaća 3% privremenog boravišnog poreza, dok je naš 6% u Cape Charlesu. Između ta dva prolazna poreza na korištenje i poreza na promet, oko 11% svih rezervacija koje smo imali ovog ljeta otišao je državi, okrugu i gradu u obliku poreza. Imajte na umu da to ne uključuje porez na imovinu.

Dakle, za duplex, naši kombinirani porezi i osiguranje za ovu godinu iznosili su oko 13.400 dolara . Duga priča – svakako biste trebali znati svoje porezne obveze kada vagate održivost svog najma jer one definitivno mogu utjecati na vašu dobit.

Airbnb naknada za domaćina

Ako svoj najam provodite putem web-mjesta poput Airbnb-a, VRBO-a ili HomeAwaya, imajte na umu da oni također snižavaju vašu noćnu cijenu najma. Kao gost vjerojatno ste navikli plaćati naknadu koja se dodaje na ukupnu cijenu noćenja, ali iza kulisa Airbnb također oduzima naknadu od 3% od cijene noćenja prije nego što plati domaćinu. Dakle, pretpostavljam da ni gost ni domaćin zapravo ne dobivaju navedenu cijenu noćenja. Ha! Mi zapravo ne uključujemo tu naknadu od 3% u naše izračune operativnih troškova (ili naš ukupni iznos na kraju ovog posta) jer je to novac koji nikada ne vidimo. Zato zapamtite da kada postavite cijenu noćenja, dio toga će ići bilo kojoj web stranici za iznajmljivanje koju odaberete.

Pitaju nas zašto smo odabrali Airbnb u odnosu na druge smještaje za odmor kao što su VRBO ili HomeAway, a odgovor je samo da smo anketirali nekoliko prijatelja s apartmanima za odmor i svima im se najviše svidjelo to sučelje. Pa smo krenuli na to. Zasad nam se jako sviđa. Razmišljali smo o uvrštavanju dupleksa na više web-mjesta, ali čuli smo da može biti teško izbjeći dvostruke datume rezerviranja kada imate više kalendara na različitim platformama.

Razni troškovi

I dok smo u ovom postu pokušali biti super temeljiti, ne možemo predvidjeti sve na što biste mogli naići na putu. Ove godine, vjerojatno smo potrošili oko 750 dolara na razne stvari. Srećom, nije se dogodilo ništa ludo (nismo morali zamijeniti HVAC sustav ili nešto slično), ali jedan mali primjer je da smo saznali da država i grad također prikupljaju malu naknadu za godišnju poslovnu dozvolu (i obavljaju godišnji pregled najma kako bismo bili sigurni da smo spremni za kodiranje svake godine) tako da je to bio mali neplanirani trošak koji nas je iznenadio – ali sada kada smo navikli na to i znamo što trebamo učiniti, lako je.

Naravno, postoje troškovi poput zamjene stvari koje se pokvare, plaćanja stručnjaka za održavanje da popravi neispravan uređaj ili čak dodavanje/promjena određene pogodnosti u vašem domu. Konkretan primjer toga je da smo na pola ljeta potrošili 250 USD na dodavanje zavjese za zamračivanje u dvije prednje spavaće sobe u duplexu nakon što je nekoliko gostiju spomenulo da je tamo rano ujutro postalo jako svijetlo. Dakle, iako bi to moglo utjecati na vaš proračun, sve je to dio zabave i avanture pokušaja pružanja sjajnog iskustva ljudima koji borave u vašoj kući. Govoreći o…

Također smo odlučili ostaviti našim iznajmljivačima mali poklon dobrodošlice kada stignu. To je rukom pisana poruka s darovnom karticom za kupnju sladoleda ili suvenira u jednoj od lokalnih trgovina u gradu, zajedno s prethodno otisnutom razglednicom. Opet, to definitivno nije trošak koji morate imati, ali mi smo sretni što to činimo u nadi da će naši gosti uživati ​​u svom boravku i posjećivati ​​neke od sjajnih lokalnih tvrtki - a čini se da se i našim gostima to jako sviđa. Tko ne voli sladoled?!

Zamotajmo ovo štene. Poštedit ću vas malo listanja i ponoviti cijelu gornju matematiku. Kombinirajući sve troškove koje smo upravo naveli, to je oko 21.750 dolara godišnjih operativnih troškova za duplex ove godine. Opet, to je za dvije odvojene jedinice za najam, tako da je vjerojatno više od jednog ili manjeg najma. No naša se poanta manje odnosi na ukupan broj, a više na raznolikost troškova na putu. Dakle, ako razmišljate o pokretanju Airbnba, nadam se da je ovaj post početna točka za izračunavanje vlastitih operativnih troškova u kategorijama koje sam ovdje naveo.

I dok se taj broj iznad čini kao velik, osjećamo se sretnima što smo uspjeli rezervirati dovoljno noćenja u 2019. da bismo ostvarili profit nakon što je sve rečeno i učinjeno (daj pet, tko?!). Hoćemo li uskoro izaći iz minusa za sve naše troškove izgradnje i opremanja? Ne! Ali barem smo na putu i moramo puno naučiti i pritom se zabaviti.